نصائح مفيدة

نصيحة 1: أعلى 10 أخطاء عند شراء شقة في مبنى جديد

Pin
Send
Share
Send
Send


عند شراء العقارات في الضواحي ، يمكن للعميل مقابلة البائع بشكل مباشر أو غير مباشر ، من خلال سمسار عقارات. في معظم الأحيان ، تنشأ الصعوبات على وجه التحديد في الحالة الأولى - بسبب عدم وجود خبرة كافية لدى أطراف الصفقة.

جذب وكيل هو قرار ذكي. على الرغم من أن السمسار ، بالطبع ، لا يمكن أن يحمي من جميع الأخطاء والمواقف غير المتوقعة. ومع ذلك ، ومع معرفتك الجيدة ، دراسة شاملة لجميع الوثائق ، والعمل المنظم والمشترك مع وكيل عقاري ، ستحصل على كل فرصة لتمرير عملية الشراء والبيع بسرعة ودون مشاكل.

الخطأ رقم 1. "منطقتي - عدوي"

أقدم خطأ يكمن في وعي كل واحد منا. يفضل معظم الأشخاص عند اختيار منطقة تطوير المنطقة التي يعيشون فيها حاليًا. من ناحية ، هذا أمر مفهوم: كل شيء هنا ، مألوف. ولكن عند اختيار المنزل ، نوصيك أولاً وقبل كل شيء بالنظر إلى معالم المنزل: تكنولوجيا ومواد البناء ، ونوع التدفئة ، وراحة قرارات التخطيط ، وتحسين المناطق المشتركة والمنطقة المحلية. من الممكن أن يجلب الانتقال إلى شقة جديدة وحديثة في منطقة أخرى متعة أكبر من شراء عدادات عادية في الشقة القديمة.

الخطأ رقم 2. "التدفئة الفردية هي كل شيء لدينا"

جاءت الموضة لتركيب مراجل التدفئة الفردية من أوروبا الغربية ، حيث تم تجهيز معظم الشقق بأجهزة التدفئة الفردية. ومع ذلك ، من الضروري أن نأخذ في الاعتبار حقيقة أن معظم الأوروبيين يعيشون في منازل بها عدد صغير من الشقق ، حيث هناك ما يبرر مثل هذا المخطط حقًا.

والمباني السكنية في فنلندا ، التي تكون ظروفها المناخية أقرب إلى المباني الروسية ، ترتبط في معظم الحالات بنظام تدفئة مركزي (!) أو يتم تسخينها من المنازل التي تعمل بالغلايات المستقلة بالغاز.

في الواقع الروسي ، إن الإمداد الحراري لمبنى سكني من مرجل غاز مستقل هو الحل الأمثل: تكلفة شقة في مثل هذا المنزل أقل مما هي عليه في المنزل مع التدفئة الفردية ، وانخفاض تكاليف الصيانة ، والمعدات لا تشغل مساحة في الشقة ، والحد من مخاطر وقوع حادث.

هام: لن يوفر لك نظام التدفئة الأكثر حداثة أموالك في المنزل مع فقد الحرارة المرتفعة. اقرأ عن ذلك أدناه.

الخطأ رقم 3. "منزل الطوب - أفضل من غيره"

مفهوم خاطئ شائع آخر ظهر في العهد السوفيتي ، اليوم لا علاقة له بالواقع.

البيوت التقليدية من السيليك بريك 3-4 مرات وقت أقل في الإطار المتجانس الحديث والمتحكم في توفير الحرارة وفي العزل الصوتي.

الطوب نفسه ، بسبب كثافته العالية ، ينبعث من الحرارة بشكل جيد ، لذلك يتطلب جدار من الطوب السيليكى طبقة إضافية من العزل لتلبية المتطلبات الحديثة ، ولكن هذا المخطط له عيوب كبيرة.

يتم عرض أفضل المؤشرات للحماية الحرارية حتى الآن من خلال المنازل متجانسة الإطار مع الجدران الخارجية من كتل سيليكات الغاز تعقيمها أو الطوب جوفاء السيراميك مع طبقة إضافية من العزل (100-150 مم). تكون خسائر الحرارة في هذه المنازل أقل بمقدار 5-6 مرات من الطوب التقليدي من الطوب السيليكاتي و1.5-2 مرات مقارنة بالبيوت التقليدية.

لذلك ، عند اختيار مبنى جديد ، لن يكون من مكانه الحصول على معلومات كاملة عن تصميم الجدران الخارجية والداخلية (مواد وسمك كل طبقة).

خطأ رقم 4. "يعني دفع مرتين"

الخطأ الرابع في الحساب ، ولكن ليس في الأهمية. يجتذب سعرًا منخفضًا ، لكن من ناحية أخرى ، لديه الجانب الآخر للعملة. إذا كانت حججك تفوقها العطش الذي يجب عليك تحمله بثمن بخس ، فمن الأرجح أنك ارتكبت خطأً. لا يظهر السعر المنخفض لأن المطور يريد البناء على حافة الربحية أو قرر القيام بحركة حسن نية. سوف يحصل المطور في أي حال على أرباحه: إما بسبب الجودة أو بسبب رسوم إضافية.

تعتبر رسوم الحجز وإبرام العقود والمدفوعات الأعلى في شركة الإدارة التي يملكها المطور هي أكثر الطرق شيوعًا للتعويض عن انخفاض تكلفة بيع شقة.

الخطأ رقم 5. "ضحية الإعلان"

ما المطورين لا تخبر في الإعلان ، والشيء الرئيسي هو البيع. ومع ذلك ، فإن معظم الدعاية المثيرة إخفاء العديد من المزالق. الغرفة كهدية عبارة عن مخزن مؤلف من 3 أمتار مربعة ، وربما اخترعت (على سبيل المثال ، مطبخ ، والذي ليس حسب المعايير غرفة). الرهن العقاري بنسبة 9 ٪ هو الدفع الزائد لمدة عامين ، وحتى بعد ذلك مع الدفعة الأولى من 50 ٪.

اقرأ بعناية الحواشي السفلية الموجودة تحت العلامة النجمية وما هو مكتوب بخط صغير في ظروف الإجراء ، وفي معظم الحالات ستفاجأ جدًا بالشروط.

لذلك ، يجدر التركيز على الإعلان فقط إذا تم تأكيد كل ما يقال في الإعلان من خلال البناء وإعلان المشروع وتم توضيحه في عقدك. هل يستحق الأمر أن تثق في المطور الذي يجذب الانتباه مع مثل هذه "التسويق" سهم ، عليك أن تقرر.

1. البائع الاحتيال

ليس من الصعب التعرف على النوايا الاحتيالية من قبل البائع العقاري. يتضح هذا من خلال عدم وجود المستندات اللازمة ، أو توفير نسخ بدلاً من النسخ الأصلية (أو إحجام البائع عن إظهارها) ، أو الإحجام عن تقديم معلومات مفصلة عن المنزل ، وعدم وجود إيصالات وإيصالات للمرافق ، وما إلى ذلك.

يجب أن تنبهك هذه اللحظات على الأقل. تزن بعناية إيجابيات وسلبيات. إذا كان البائع في حالة شك ، فقد يكون من الأفضل عدم المخاطرة ورفض شراء هذا المنزل.

2. قصة الممتلكات الموحلة. المعاملات السابقة غير صحيحة

إذا كنا نتحدث عن صفقة في السوق الثانوية ، بطريقة أو بأخرى فلن تكون متأكدًا بنسبة 100٪ من أنك تتعامل مع المالك الأول للمنزل. قد يكون الأمر جيدًا أن المالك يخفي شيئًا ما أو يضللك بشأن تاريخ المنزل الذي يتم بيعه به.

لهذا السبب يجب عليك التحقق من تاريخ جميع مالكي العقارات الذين يمتلكون متى ومتى وكيف تم نقل حقوق الملكية. يمكن بيع المنزل للمالك الحالي بموجب عقد بيع ، أو يمكن أن يرث ، عن طريق الوصية ، نتيجة لعقد تبادل ، هدية ، وما إلى ذلك. يجب فحص جميع هذه المستندات بعناية.

نتيجة للمراجعة ، غالبًا ما يواجه المشترون حالات تكون فيها حقوق الملكية التي يتم بيعها في إطار انتهاك. في مثل هذه الحالة ، هناك خطر الاصطدام بالمالكين السابقين الذين قد يطالبون بهذا العقار.

لا يستحق المزاح مع تاريخ المعاملات. في الواقع ، وفقًا للقوانين الروسية ، فإن ملكية العقارات لها فترة تقييد طويلة (أي ، يمكن مراجعتها إذا ثبت أن حقوق شخص ما قد انتهكت منذ عدة سنوات). حتى إذا لم يكشف المالك الأخير عن أي انتهاكات ، فإن المالكين السابقين قد يرتكبونها.

لتفادي أي تعارض محتمل مع المالكين القدامى والمالكين المشاركين ، يجب عليك أن تدرس بالتفصيل تاريخ المنزل ذي الأهمية بالنسبة للمؤامرة. على وجه الخصوص:

  1. إذا كان هناك مالكون آخرون للمنزل - فمن الضروري الحصول على موافقتهم على بيع الكائن (يجب تنفيذه كتابةً)
  2. الحصول على موافقة الزوج على بيع العقار (وتوثيق) ،
  3. تحقق مما إذا كانت هناك أي انتهاكات أثناء الخصخصة ،
  4. لفهم ما إذا كان البائع مختصًا (هل يقدم تقريراً عن تصرفاته ، وما إذا كانت هناك شهادة من المستوصف ، ووجود اضطرابات عقلية ، وعدم إكراه أطراف ثالثة على هذا الجزء) ،
  5. فحص صحة الوثائق (النسخ الأصلية فقط ، ولا النسخ على أي حال).

3. التناقض بين السعر الحقيقي والقيمة المحددة في العقد

في المعاملات العقارية ، لا تشير اتفاقيات البيع والشراء في كثير من الأحيان إلى القيمة الكاملة للمنزل ، ولكن جزءًا منه فقط. بادئ ذي بدء ، يهتم البائعون بهذا ، لأن مثل هذا المخطط يسمح لك بدفع ضرائب أقل. إذا لم يوافق المشتري ، يكون البعض منهم على استعداد لتقديم تنازلات وخصومات إضافية.

إغراء الحصول على خصم إضافي على عملية الشراء رائع. ومع ذلك ، يجب أن تفهم كل مخاطر هذا القرار. ضع في اعتبارك أن عقد البيع هو المستند الرئيسي الذي يثبت ليس فقط ما تقوم بشرائه ، ولكن أيضًا مقابل ما تقوم بشرائه. إذا حدث شيء ما (على سبيل المثال ، تبين أن البائع هو محتال أو أن الممتلكات ليست ذات جودة كافية) ، فلن تكون قادرًا على العودة إلى المحكمة أكثر مما هو مذكور في العقد.

لذلك ، يوصى بمناقشة هذه النقاط مع البائع مقدمًا ، ومقارنة جميع الاتفاقيات المتعلقة بإجراءات التكلفة والدفع مع ما هو مكتوب في العقد.

4. شراء منزل قيد الإنشاء من خلال عقد بيع

السوق للمباني الجديدة بشكل عام واسع للمخادعين. لسنوات عديدة ، كانت الدولة تكافح مع المخططات الاحتيالية ، والمطورين عديمي الضمير ، في محاولة للحد من حالات البناء التي لم تكتمل.

إذا كان المطور يعرض عليك القيام بشراء منزل في مرحلة الحفر أو مرحلة البناء دون اتفاقية DDU الموضوعة وفقًا FZ-214 وتخضع لحالة إلزامية. تسجيل - تضع نفسك في خطر كبير. والحقيقة هي أن عقد البيع المنتظم لا يحميك من المحتالين بأي شكل من الأشكال إذا كانوا يرغبون في إعادة بيع الممتلكات الخاصة بك لشخص آخر.

نحن نتحدث عن ما يسمى بالبيع المزدوج (على الرغم من أنه يمكن بيع المنزل للمشترين الثالث والرابع ومرات عديدة حسب الضرورة حتى تظهر الحقيقة كاملة). هذا لأنه من المستحيل حساب كمية العقارات المباعة بموجب العقود الأولية.

وأسوأ ما في الأمر هو أن مشاريع البناء هذه تنفذها شركات البناء التي ليس لها الحق في إجراء معاملات لبيع هذا العقار.

تحية من مؤلف ومؤسس الموقع

يسعدني أن أرحب بكم في موقعي المحمي بحقوق الطبع والنشر ، "المعاملات العقارية في روسيا".

اسمي Slobodchikova أولغا ديمترييفنا. منذ عام 2006 ، شاركت في الحفاظ على المعاملات العقارية المعقدة والمعقدة للغاية ويسرني أن أشارككم خبرتي ومعرفتي معك.
لقد أشرفت على أكثر من 1000 معاملة ، منها 250 صفقة ، ذهبت إلى العميل حتى يتم تسجيل العقار "يداً بيد".
لم يتم الطعن في أي من معاملاتي.

في معاملة واحدة فقط ، فقد عميلي الوديعة ، فقط لأنه أرجأ عملية الشراء لفترة أطول بسبب ظروف عائلية. لكن بالطبع تم تحذيري من عدم قابلية الوديعة للإلغاء ، حتى توقيع الاتفاقية وتحويل الأموال.

يحتوي هذا الموقع على 335 من مقالاتي ، والتي ستجد منها إجابات على الأسئلة الأساسية حول المعاملات العقارية وتسجيل حقوق الملكية وفقًا لأحدث التغييرات في القوانين والإجراءات.

يتم التحقق من جميع توصيات تصميمي من خلال تجربة المعاملات الناجحة وتهدف إلى منع الأخطاء والخسائر المالية. اتبع "خطوة بخطوة".

المواد الموجودة على الموقع تمتثل لمتطلبات القانون الاتحادي - 218 "بشأن تسجيل الدولة للعقارات" بصيغته المعدلة في 05/01/2019.

الموقع يعمل منذ عام 2015.
وقد زار بالفعل من قبل أكثر من ذلك 3 300 000 الأشخاص الذين تلقى كل منهم أحدث المعلومات حول التنفيذ الصحيح لصفقة عقارية ، وعاد نصف الزوار تقريبًا إلى الموقع عدة مرات. هذا تقدير كبير جدا لعملي.
شكرا لك

يوجد مُخبر حضور Livelnternet في أسفل الصفحة ويمكنك معرفة عدد الأشخاص الموجودين على الموقع في نفس الوقت.

لقد تم اختبار مواد هذه المشاريع مرارًا وتكرارًا بناءً على الخبرة ويمكن أن تكون بمثابة مصدر موثوق للمعلومات ذات الصلة ، وكذلك أدوات عملية للتوثيق الذاتي للمعاملة.

تأكد من الانتقال إلى الصفحة الرئيسية للموقع - هناك مقالات مهمة بها أحدث التغييرات.

أتمنى لكم جميعا معاملة ناجحة. احصل على معرفة مثبتة ولا تشك في قوتك.

التحيات ، المؤلف.
07/22/2019 العام

البريد الإلكتروني: [email protected]

6. تواطؤ أصحابها

شراء منزل مع العديد من أصحابها ينطوي على مخاطر أعلى.

في كثير من الأحيان ، تنشأ تناقضات بين المالكين ، واحد منهم يقرر بيع الجزء الخاص بهم من الممتلكات. بطبيعة الحال ، فإن بقية أصحاب تحاول بكل وسيلة لمنع الصفقة.

بعد ذلك ، يلجأ هذا المالك ، من اليأس ، إلى أفعال غير قانونية: يضع اتفاقية هدية مزيفة. في هذه الحالة ، يمكن للملاك الآخرين رفع دعوى للحصول على أدلة على وجود اتفاق هبة مزيف ويمكنهم بسهولة الفوز بدعوى. والمشتري لديه مشاكل مرتبطة بعودة الأموال التي تنفق.

يجب عليك أيضًا معرفة عدد الأشخاص المسجلين في المنزل. حتى قبل إبرام العقد ، يجب على المالك الذي تدخل معه في الصفقة أن يكتب بلا شك. بعد التأكد من إلغاء تسجيلها ، يمكنك المتابعة بأمان إلى المراحل التالية من المعاملة.

يجب أن تكون حريصًا بشكل خاص إذا كان الأطفال مسجلين في المنزل ، ولكي تتمكن من شراء هذا الشيء ، يلزمك الحصول على إذن من سلطات الوصاية والوصاية. خلاف ذلك ، سيتم الإعلان عن معاملتك باطلة من قبل المحكمة. علاوة على ذلك ، لن يتم قبول الاعتراف بحقيقة أنك لم تعرف ذلك.

هذا هو كل شيء عن الاحتيال البائع. لكن في بعض الأحيان ، يجد المالكون أنفسهم في موقف صعب. نعطي مثال واحد بسيط.

تحتاج إلى بيع الممتلكات الخاصة بك في أقرب وقت ممكن

لا يملك معظم البائعين أنفسهم وقتًا للتعامل مع هذه المشكلة بأنفسهم ويلجئون للحصول على المساعدة للوكالة الأولى التي يصادفونها ، والذين سيقدمون أقل الأسعار لخدماتهم.

هذا خطأ فادح ، لأن البائعين ينسون التحقق من مستندات الوكالة المحددة أو سمعتها. نتيجة لذلك ، يمكن أن يتأخر بيع منزل ، وفي أحسن الأحوال ، أصحاب الحظ ، يمكن للوسطاء العقاريين خداعهم أيضًا ، بينما يأخذون مبلغًا أنيقًا.

كيف يمكنك حماية نفسك من هذه المواقف الخطرة؟

  1. من الضروري دراسة أوراق عنوان البائع بدقة ، والتحقق من: هل يتوافق هذا الكائن مع المستندات المقدمة ، هل البائع هو نفسه المختص ، وما إلى ذلك ،
  2. يجب عليك طرح أكبر عدد ممكن من الأسئلة ومحاولة مراعاة جميع مصالح الطرفين في العقد ، وعدم انتهاكها ،
  3. يجب عليك مناقشة طريقة الدفع مع البائع مقدمًا. في هذه الحالة ، سيكون الوكيل العقاري هو الذي يعرف كل تفاصيل التسويات الخاصة بالمعاملات العقارية التي ستساعدك ،
  4. وأخيرا وليس آخرا ، تسجيل المعاملة. في هذا ، أيضًا ، يمكنك الاعتماد على سمسار عقارات ، تشمل واجباته التنفيذ الصحيح للمعاملة.

وبالتالي ، عند شراء منزل ، تثور العديد من الأسئلة وحتى المواقف الخطرة التي يصعب أحيانًا حلها بمفردك.

يمكن لوكلاء العقارات مساعدتك في معظم المشاكل. التشاور مع سمسار عقارات محترف سيوفر لك من المواقف الخطرة. شراء عقار هو مهمة خطيرة ، وسعر خطأ مرتفع. هذا هو السبب في أنه من الأفضل أن تتعامل معها بكل مسؤولية وحذر.

الخطأ رقم 6. "في انتظار نهاية البناء"

ليس خطأ ، لأنه في الوضع الحالي مع المطورين ، فإن شراء شقة في منزل مستأجر يقلل بدرجة كبيرة من المخاطر المرتبطة بهذا الشراء. ومع ذلك ، فإن المخاوف المفرطة وفترات الشراء الطويلة يمكن أن تؤدي إلى حقيقة أن الشقة التي تعجبك في مبنى جديد ستكلف أكثر بنسبة 20 ٪ ، أو حتى تباع على الإطلاق. لذلك ، نوصي بإجراء عملية شراء في المرحلة المتوسطة من البناء (الاستعداد المنزلي 30-70٪).

الخطأ رقم 7. "افعلها كلها"

من الصعب التخلص من شعور القطيع ، خاصة عندما يتعلق الأمر بشراء شقة في مبنى جديد: إذا كنت تشتري ، فكل شيء على ما يرام هنا. غالبًا ما يستخدمه المطورين عديمي الضمير ، مما يبالغ في تقدير عدد الشقق المباعة في المنزل ويخلق ظهور الطلب السريع. يمكنك التحقق من الموقف الحقيقي مع المبيعات عن طريق الاتصال بطرف غير مهتم ، على سبيل المثال ، سمسار عقارات.

كما أنه ليس من غير المألوف للمطورين أن يبدأوا بشكل كبير في تطوير منطقة أصبحت مشهورة لدى المشترين. نتيجة لذلك ، يؤدي هذا إلى زيادة عدد السكان في المنطقة ومشاكل في وسائل النقل ومواقف السيارات وراحة السكان بشكل عام.

الخطأ رقم 8. "آفاق الضباب"

اليوم ، غالبًا ما تكون هناك حالات عندما تشتري عائلة شقة في مجمع سكني جذاب ، ولكن بدون بنيتها التحتية الخاصة ، معتقدةً بوعود المطور بأن كل شيء سيظهر في المستقبل القريب.

ونتيجة لذلك ، اتضح أنه لم يكن من السهل الحصول على أماكن في رياض الأطفال ، وأن رياض الأطفال والمدرسة التي وعد بها المطور إما لم تظهر أو كانت مدفوعة الأجر. ثم يترجم هذا إلى مشكلة كاملة بالنسبة للأسرة - حيث وضع الطفل ، في أي حديقة لترتيب.

غالبًا ما ينتهي الأمر بنقل الأمر إلى منطقة مجاورة ، مما يؤدي بالطبع إلى حدوث إزعاج. لذلك ، من الضروري أن تدرس على الفور مسألة توفر البنية التحتية الاجتماعية في المنطقة - رياض الأطفال والمدارس وأشياء أخرى ، والتي ستكون مهمة لإقامتك الإضافية.

خطأ رقم 9. "أعطني أقراص من عظيم ، نعم أكثر"

الخطأ الشائع للغاية هو عندما يفضل المشتري شقة في منطقة أكبر ، دون الخوض في راحة قرارات التخطيط. في الواقع ، 70٪ من المشترين يريدون المزيد من العدادات ، و 30٪ فقط يعرفون أن العدادات ليست كلها مفيدة على حد سواء.

بالإضافة إلى مساحة المعيشة ، من الضروري الانتباه إلى كيفية تنظيم تقسيم مساحة الشقة ، وموقع الغرف في الشقة ونسبها تلعب دوراً مهماً.في مشروع عالي الجودة ، خلافًا للمشروع القياسي ، يتم دائمًا التفكير بعناية في الغرض الوظيفي لكل متر ، ويتم توزيع مساحة الغرف بطريقة عقلانية بين الغرف ، وفقًا للغرض منها.

الخطأ رقم 10. "أنا على ثقة من أنني لن أفحص"

اليوم ، من بين المطورين ، هناك ممارسة واسعة النطاق لتسجيل "LLC" منفصلة لكل منزل ، وأحيانًا لكل منعطف أو قسم من الإنشاءات. في الوقت نفسه ، يتم الإعلان عن المجمع السكني نفسه تحت اسم "علامة تجارية" معروفة ، لكن هناك شركات مختلفة تظهر في إعلانات المشروع. يتم ذلك لتجنب المسؤولية والضمان. هذه الشركات ذات المسؤولية المحدودة ، كقاعدة عامة ، ليس لديها أي أصول ، باستثناء رأس المال المصرح به بمبلغ 10 آلاف روبل ، وإذا لزم الأمر ، تخضع لإجراءات الإفلاس. وفقا لذلك ، سيكون من المستحيل الحصول على تعويض من شركة ذات مسؤولية محدودة عن عدم الوفاء بالمواعيد النهائية للبناء أو أوجه القصور في الشقة.

كن حذرا عند اختيار شقة: دراسة بعناية المطور ، المشروع ، وتيرة البناء لتجنب الأخطاء. هل لديك التسوق لطيفة!

  • أكاديمية المشتري

شاهد الفيديو: اخطاء لا تقعي فيها عند شراء منزل جديد (أغسطس 2020).

Pin
Send
Share
Send
Send